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廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平
促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知
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各地級以上市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：
2009年以來，按照部省開展節(jié)約集約用地示范省建設(shè)的部署，為盤活低效存量土地資源，緩解用地供給不足問題，我省出臺了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號），有效開展舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，取得了積極成效。為加快推進(jìn)“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，更好地發(fā)揮國土資源的基礎(chǔ)性保障作用，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、加強(qiáng)規(guī)劃管控引導(dǎo)，積極推進(jìn)連片成片改造
（一）將“三舊”改造納入全省各級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。進(jìn)一步調(diào)整完善“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，認(rèn)真開展“三舊”改造專項規(guī)劃修編工作。注重各類規(guī)劃的對應(yīng)銜接，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
?。ǘ┖侠泶_定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，推進(jìn)成片連片改造。進(jìn)一步發(fā)揮控制性詳細(xì)規(guī)劃的引領(lǐng)作用，按照“三舊”改造需要編制完善控制性詳細(xì)規(guī)劃。對于成片連片改造項目，可在控制性詳細(xì)規(guī)劃或者相關(guān)上位規(guī)劃的指引下，編制“三舊”改造項目單元規(guī)劃，明確改造目標(biāo)、模式、功能定位、用地規(guī)模等內(nèi)容；涉及歷史街區(qū)、不可移動文物或歷史建筑的，要制訂相應(yīng)保護(hù)管理措施。各地可根據(jù)需要明確單元規(guī)劃的有效期限及其他約束性措施。
?。ㄈ┘皶r完善規(guī)劃管理，做好土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，統(tǒng)籌安排存量和新增用地。對于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田前提下，可按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃。各地可結(jié)合存量土地開發(fā)利用特點(diǎn)，完善控制性詳細(xì)規(guī)劃的修編程序和控制標(biāo)準(zhǔn)，并對提供公益性設(shè)施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護(hù)的“三舊”改造項目實(shí)行容積率獎勵或異地補(bǔ)償。
二、完善利益共享機(jī)制，充分調(diào)動土地權(quán)利人和市場主體參與改造的積極性
?。ㄋ模┓矊?shí)施改造的“三舊”用地，必須是已完成地籍調(diào)查和確權(quán)登記的地塊，做到土地權(quán)屬清晰，權(quán)屬界線準(zhǔn)確，地類用途明確。對于獨(dú)立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先申請自行改造或者合作改造，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)提供便利，不得設(shè)立不合理限制條件。對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購歸宗后實(shí)施改造；原土地權(quán)利人無法實(shí)行收購歸宗的，當(dāng)?shù)卣梢越y(tǒng)一收購儲備和組織改造，并通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體。對于城市重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的改造項目，各地要突出政府主導(dǎo)作用，充分尊重原土地權(quán)利人的意愿，穩(wěn)妥有序推進(jìn)成片開發(fā)。
（五）以出讓或劃撥方式取得的國有建設(shè)用地，涉及改變土地用途或其他使用條件的（現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外），經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后由當(dāng)?shù)貒临Y源行政主管部門與土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同。無合法手續(xù)且已實(shí)際建設(shè)使用的“三舊”用地，對符合補(bǔ)辦用地手續(xù)的，完善土地征收手續(xù)后，按照原用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)；涉及改變土地用途或其他使用條件的，按照前述規(guī)定辦理。前述情形以及其他涉及辦理“三舊”用地出讓手續(xù)的，均須經(jīng)地價評估、集體決策和公示程序后，按照市場價繳交或補(bǔ)繳土地出讓價款，并報省國土資源廳備案，抄送當(dāng)?shù)貙徲嫴块T。
（六）舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（以下稱“工改商”項目），國有土地使用權(quán)由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈氐模仨毎匆?guī)定采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，所得出讓收益可按規(guī)定用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人。由原土地權(quán)利人自行改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)。鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請辦理土地征收手續(xù)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行實(shí)施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯(lián)營等合法方式使用集體建設(shè)用地，但不得用于商品住宅開發(fā)。當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合的方式安置失地農(nóng)民，充分保障農(nóng)民利益。各地應(yīng)當(dāng)建立健全“三舊”改造利益共享機(jī)制，制定出臺相關(guān)具體政策文件，統(tǒng)籌兼顧政府、集體、土地權(quán)利人和市場主體等各方利益。
?。ㄆ撸┚幹苹蛐蘧帯叭f”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造項目單元規(guī)劃和年度實(shí)施計劃應(yīng)當(dāng)公開征求意見，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)?！肮じ纳獭表椖可暾埣{入年度實(shí)施計劃時，“三舊”改造主管部門應(yīng)當(dāng)征求當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門意見，依據(jù)規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)定對項目的必要性和可行性、改造意愿、改造條件等進(jìn)行充分論證和嚴(yán)格審核，并報當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)；合作改造的應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序選擇合作主體，涉及公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國有資產(chǎn)處置程序辦理，并通過公共資源交易平臺進(jìn)行交易。舊村莊改造應(yīng)當(dāng)通過公平協(xié)商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等重大事項，充分征詢并依法取得多數(shù)土地權(quán)利人的同意意見；涉及合作改造的，應(yīng)當(dāng)通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體。涉及完善征收手續(xù)且用地行為發(fā)生時依法要求聽證的，由“三舊”改造主管部門組織聽證，并按規(guī)定執(zhí)行有關(guān)公告事項。各地“三舊”改造主管部門要嚴(yán)格規(guī)范“三舊”改造實(shí)施程序，提高工作透明度，積極履行監(jiān)管職能，發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假行為的，須立即停辦相關(guān)手續(xù)，并督促落實(shí)整改。
三、改進(jìn)報批方式，加快完善歷史用地手續(xù)
（八）“三舊”用地改造方案涉及完善歷史用地手續(xù)的，改造方案由省政府審批，或由省政府授權(quán)地級以上市政府審批，省政府定期組織抽查。已完善建設(shè)用地手續(xù)的土地，需辦理土地征收手續(xù)的，依法報請省政府審批。
?。ň牛└鞯匾凑障纫缀箅y、分類實(shí)施的原則，靈活運(yùn)用綜合整治、改變功能、拆除重建、歷史文化保護(hù)、生態(tài)修復(fù)等多種模式，加快推進(jìn)完善歷史用地手續(xù)工作，確保實(shí)現(xiàn)年度改造任務(wù)和至2020年的預(yù)期改造目標(biāo)。
?。ㄊτ诰邆洹叭f”改造條件，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，但尚未納入標(biāo)圖建庫范圍的建設(shè)用地（含棚戶區(qū)改造用地），需辦理土地征收手續(xù)的，可在報請省政府審批用地時，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續(xù)。
四、完善配套政策，形成“三舊”改造政策合力
（十一）鼓勵市、縣級政府安排一定比例的土地出讓收入用于統(tǒng)籌平衡“三舊”改造項目之間的利益，重點(diǎn)支持“三舊”改造涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及歷史文物保護(hù)、保障性住房項目建設(shè)。
?。ㄊ叭f”改造項目有關(guān)稅收可按規(guī)定申請減免。省稅務(wù)主管部門負(fù)責(zé)制訂“三舊”改造相關(guān)稅收指引。
?。ㄊ┌磭液褪∮嘘P(guān)規(guī)定減免“三舊”改造項目涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)；鼓勵按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低限收取設(shè)計、監(jiān)理、安裝、測繪、施工圖審查、建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢等經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)。
（十四）鼓勵承擔(dān)“三舊”改造項目的企業(yè)、各類金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，根據(jù)“三舊”改造項目特點(diǎn)和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務(wù)，為項目改造主體提供全方位的金融支持。各地應(yīng)及時向社會公布“三舊”改造項目信息。
（十五）各地實(shí)施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進(jìn)行改造，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地也可按規(guī)定納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。
?。ㄊ┮颉叭f”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭議的，由所在地政府依法及時處理；因征地補(bǔ)償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮社會組織參與土地糾紛調(diào)解的優(yōu)勢。有關(guān)土地權(quán)利人就舊村莊是否實(shí)施改造、搬遷補(bǔ)償安置等重大事項未能達(dá)成一致意見的，由村集體提交村民大會或者村民代表大會討論決定。
（十七）各地應(yīng)當(dāng)將新增建設(shè)用地指標(biāo)主要用于保障基礎(chǔ)設(shè)施項目、民生工程、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，經(jīng)營性用地原則上使用存量建設(shè)用地。土地利用年度計劃指標(biāo)和“三舊”改造年度任務(wù)同步下達(dá)。完成“三舊”改造年度任務(wù)的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標(biāo)，由市、縣級政府統(tǒng)籌安排使用；未完成年度改造任務(wù)的，適當(dāng)扣減其用地計劃指標(biāo)。對完善歷史用地手續(xù)的“工改商”項目應(yīng)當(dāng)在改造方案批準(zhǔn)后兩年內(nèi)實(shí)施，逾期未實(shí)施的，將相應(yīng)扣減所在地市新增用地計劃指標(biāo)。
五、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全“三舊”改造工作監(jiān)管機(jī)制
?。ㄊ耍└鞯匾獙ⅰ叭f”改造作為一項長期的重點(diǎn)工作，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，細(xì)化完善具體實(shí)施辦法和目標(biāo)任務(wù)，強(qiáng)化工作責(zé)任，確保“三舊”改造工作順利推進(jìn)。要將“三舊”改造項目涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)全部納入“綠色通道”，優(yōu)化審批流程，簡化報批材料，推行網(wǎng)上辦理，對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，即收即辦、限時辦結(jié)。加快實(shí)行“一門式、一網(wǎng)式”審批模式。
（十九）加強(qiáng)“三舊”改造事中事后監(jiān)管。各地要依托省“三舊”改造地塊監(jiān)管平臺，加快建立健全監(jiān)管體系，制訂用地批后監(jiān)管細(xì)則，對“三舊”改造項目實(shí)施情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管。市、縣級“三舊”改造主管部門要與“三舊”改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施以及改造主體的責(zé)任義務(wù)，并加強(qiáng)巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實(shí)到位。對規(guī)模較大的改造項目，可依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的分期規(guī)劃，結(jié)合改造資金籌措情況，實(shí)行分期供地；改造過程中需調(diào)整改造方案的，應(yīng)報經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（二十）建立健全“三舊”改造項目退出機(jī)制，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實(shí)施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規(guī)定實(shí)施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅依法處理。
?。ǘ唬┘訌?qiáng)“三舊”改造工作信息公開，加大公眾監(jiān)督力度。對“三舊”改造涉及的政府收購?fù)恋厥褂脵?quán)、使用土地出讓收入對原土地權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償、協(xié)議出讓補(bǔ)繳地價等重大事項，須經(jīng)市、縣級政府集體決策，并將決策結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站上公示。以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權(quán)的，應(yīng)通過公共資源交易平臺實(shí)行網(wǎng)上交易，交易結(jié)果按規(guī)定向社會公布，接受公眾監(jiān)督。
?。ǘ┦≌Y(jié)合耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任履行情況考核工作，對各地“三舊”改造情況實(shí)行年度考核，重點(diǎn)考核常態(tài)化工作機(jī)制建設(shè)、專項政策資金配套、年度改造任務(wù)完成情況、改造項目實(shí)施監(jiān)管等工作?？己私Y(jié)果將作為土地利用年度計劃管理及實(shí)施獎懲的重要依據(jù)。
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廣東省人民政府
2016年9月14日
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